個人再生で住宅を維持する方法「住宅資金特別条項」

住宅資金特別条項

住宅資金特別条項とは？

住宅資金特別条項とは、個人再生において、住宅ローンのみ、債務を減額せず、返済を続けることで、住宅を維持できる制度です。

個人再生では、通常、以下のとおり、債務が減免されます。

借金の総額	最低弁済額
100万円未満	借金額と同額
100万以上500万円以下	100万円
500万を超え1500万円以下	5分の1
1500万を超え3000万円以下	300万円
3000万円を超え5000万円以下	10分の1

この減免に住宅ローンを巻き込むと、住宅には抵当権が付いているので、競売によって、自宅を失ってしまいます。住宅ローン債権者は、競売によって、減免される前の住宅ローンを回収しようとするわけです。

そこで、住宅だけ、減免から外すことによって、自宅を維持するのが住宅資金特別条項です。

自己破産には、このような制度がないため、住宅資金特別条項を利用できるのが、個人再生の大きなメリットです。近年、住宅ローンの変動金利が増大し、住宅ローン破綻する人が増加するのではないかと懸念されています。住宅資金特別条項を利用するのにも、一定の条件があるため、早期に検討を開始することが重要です。

住宅ローンのリスケ（返済スケジュールの変更）なども可能

住宅資金特別条項を利用する場合、住宅ローンの支払方法には、いくつかのタイプがあります。

１．そのまま型

個人再生後も、もともとの住宅ローンの契約内容通りに支払を続ける方法です。この方法が原則で、圧倒的多数の人が、「そのまま型」を利用しています。ただし、個人再生の再生計画案が認可されるまでの間に住宅ローンの滞納がある場合は、この「そのまま」型は利用できません。

２．期限の利益回復型

既に、住宅ローンを滞納し、「期限の利益を喪失」（一括払いを求められること）している場合、住宅ローン債権者と事前協議することで、再生計画で定めた期間内に滞納額（元本・利息・損害金）と約定の債務（当初の住宅ローンの内容での支払）を弁済することで、分割払いに戻すことができます。これを期限の「利益回復」型と呼びます。

３．「リスケジュール」型

返済スケジュールを変更（リスケ）することで、支払期限を延長するタイプです。「期限の利益回復」型では再生計画が認可されない見込みの場合に選ばれます。

このタイプを選択すれば、支払期間を最大で10年まで延長できます。ただし、支払が終わる時の再生債務者の年齢が70歳を超えるリスケはできません。

４．元本猶予期間併用型

「リスケジュール」型に加え、一定期間、返済額を減額してもらうタイプです。再生計画期間内（3年～5年）において、元本の一部について、弁済猶予を受けることができます。期限の利益回復型やリスケジュール型では再生計画認可を得られない見込みの場合に使われます。

５．合意型

住宅ローン債権者との合意に基づいて返済するものです。例えば、「リスケジュール」型では、返済終了が70歳を超える場合は利用できませんが、合意型なら可能です。

ほとんどの個人再生では「そのまま」型が利用されています。リスケしたりすると、住宅ローンの優遇金利が適用されなくなるなどの事情もありますが、最大の理由は、住宅ローンの返済に手を加えなければならない場合、もはや家計が完全に破綻しており、自己破産を選択する方が適切なことが多いからではないかと思われます。
確かに、住宅ローン自体の負担が重い場合、むしろ住宅を手放して、自己破産した方が良いことも珍しくありません。
しかし、住宅資金特別条項を利用する場合、住宅ローンの返済スケジュールについては、住宅ローン債権者（金融機関）が相談に乗ってくれるため、事前協議によって、道が開けることもあります。

差押えや競売も停止できる

住宅が差し押さえられたり、競売の手続きが進められていたとしても、停止させることが可能です（民事再生法26条2号、197条）。

また、不動産がすでに競売にかけられてしまった場合でも、以下の条件に当てはまれば止めることが可能です。

• まだ落札されていない
• 保証会社が代位弁済を行った日から6か月以内

代位弁済とは、借金を返済できなくなった債務者の代わりに、保証会社が返済を行うことです。これにより、債権者が保証会社に変更になります。個人再生が認可されれば、「巻き戻し」が起こり、保証会社の代位弁済がなかったことになります。

住宅資金特別条項の要件

住宅資金特別条項を利用するための要件は以下のとおりです。

1. 住宅資金貸付債権（住宅ローンとしての借入れ）であること
2. 再生債務者が所有する住宅であること
3. 再生債務者自身の居住用建物であること
4. 後順位抵当権者が存在しないこと（住宅ローン以外の担保がついていないこと）
5. 滞納による代位弁済後、6か月以内に個人再生の申立てをしていること

１．住宅資金貸付債権（住宅ローンとしての借入れ）であること

住宅資金貸付債権とは、住宅の建設・購入・改良などに必要な資金の借入れで、抵当権が設定されているものです（民事再生法196条）。そのため、住宅の建設・購入・改良以外の目的に一部使用している場合には、住宅資金特別条項を利用することはできません。

２．再生債務者が所有する住宅であること

再生債務者が所有する住宅のみが対象となります。

配偶者と共有する住宅も、「所有」に含まれます。他方、住宅が配偶者の単独名義である場合など、再生債務者本人に何の権利もない場合には、対象外となります。

３．再生債務者自身の居住用の建物であること

再生債務者の居住用として使用されている建物であることが必要です。これは、本人の住宅を維持することで、経済的な再生を図るための制度だからです。そのため、事業用・投資用不動産など、居住用でないものは対象外となります。

単身赴任中であっても、いずれ戻る予定である場合は対象になります。

４．後順位抵当権者が存在しないこと（他の借金の担保にしていないこと）

住宅ローン以外の債権者が、住宅ローンの次に抵当権を設定している場合、個人再生をすると、その抵当権を行使して、住宅が競売にかかってしまうため、住宅を維持することはできません。そのため、住宅資金特別条項も使用できません。

５．滞納による代位弁済後、6ヶ月以内に再生手続開始の申立てをしていること

保証会社によって代位弁済が行われている場合は、代位弁済日から6か月以内に個人再生を申し立てる必要があります。

しかし、通常、個人再生を弁護士に依頼する場合、弁護士費用の積み立だけでも、数か月を要する場合があります。6か月以内に弁護士費用を準備できる見込みがない場合には、依頼を断られる可能性がありますので、代位弁済された場合は、直ちに弁護士に相談する必要があります。

清算価値保障原則

清算価値保障原則とは、破産における配当（清算配当率）を上回る弁済をすべきという意味です。

たとえば、住宅ローンが1000万円、住宅の価格が2000万円だと、差額1000万円を上回る弁済が必要になります。また、住宅以外でも、自動車や退職金（8分の1）、生命保険解約返戻金など、全ての資産が加算されます。

したがって、清算価値が大きすぎる場合には、個人再生をするメリットがなかったり、認可されない可能性があります。

法律相談に必要な書類

不動産登記（土地・建物）

法務局で取得できます。不動産の所有権、他に抵当権が付いていないことなどを確認するために必要です。

住宅ローン契約書

住宅ローンの借入金額、住宅の建設・購入・改良以外の目的に使用されていないかを確認するために必要です。

不動産売買契約書

これも、住宅ローンとして借りたお金が、住宅の建設・購入・改良以外の目的に使用されていないかを確認するために必要です。

住宅ローンの償還予定表

住宅ローンの現在残高、返済スケジュールを確認するために必要です。

固定資産評価証明書（固定資産税の通知書）

固定資産評価額を知るために必要です。

清算価値保障原則との関係で、不動産の価格を知る必要がありますが、固定資産評価額から、ある程度の推測が可能です。裁判所によって、固定資産評価額から、不動産価格を推計することが認められている場合もあります。

ただし、明らかにオーバーローン（ローン残高の方が不動産価格より高いこと）であれば良いのですが、微妙な場合には、不動産査定書が必要になります。

不動産査定書

不動産仲介業者に依頼すれば、無料で、不動産査定書を出してくれます。清算価値保障原則との関係で、固定資産評価額では足りない場合に用意します。法律相談の段階では、必ずしも、必要ありませんが、裁判所に、個人再生を申し立てる時には必要になることがあります。正確性の観点から、複数社で査定してもらう場合もあります。

住宅資金特別条項の利用を検討されている方は当事務所に相談を

債務整理をどの法律事務所に相談すれば良いか分からなかったというお話は、よく聞きます。

個人再生は、債務者主導の再生手続であるため、自己破産より手間がかかる部分が多く、取扱いに積極的ではない法律事務所も存在します。特に、住宅資金特別条項については、住宅ローン債権者との事前協議が求められるため、労力の観点から、断る法律事務所も存在するようです。

当事務所では、住宅資金特別条項を利用した個人再生の取扱い実績もございますので、安心して、ご相談ください。